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                                                中梁控股IPO闖關成功 管理層透露2019年銷售目標1300億元

                                                本文由:李涵易 编辑 2019年07月18日 17:53 理财之道5243 ℃

                                                【砸公交司机案宣判】

                                                眾所周知↑♂△,中國的房地產政策周期性非常強﹡,而中梁似乎每一次都踏准了周期提前進行布局▽▽。例如?﹡,2015年∟⊙,中梁的布局中以二線城市為主⊿∴♂,到了2016年、2017年⊿〇▽,大部分城市高位低價□⊙π,多數城市出現虧損☆∴◇,但中梁憑藉對三四線城市的精準布局正好避開這一輪虧損⌒,同時又趕上三四線城市的棚改紅利◇┊∟,這也是中梁在2016年至2018年間規模迅速突破千億元的關鍵因素⊙。但去年開始?⌒,三四線城市逐漸走弱↑,一二線城市再次走強〇∟,因此中梁從去年7月份又進行了一輪調整?,再次將發展重點向二線城市傾斜〇﹡。

                                                中梁的阿米巴生態系統以「1335代碼」為基礎▽。即以一個成功方程式(成功=積極主動的思維方式×努力×能力)△□▽,突破規模、溫差、信任三大發展瓶頸∵?,構建阿米巴組織之間的生態競爭系統、重視公平、共享、誠信及務實的經營哲學系統、透明創新且可適應靈活且不斷擴大的經營核算系統☆♀,打造組織、人才、機制、核算、公開五大支撐體系□﹡┊。

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                                                中梁的快速成長π∟◇,很大程度上受益於公司的阿米巴生態系統的管理♀。在業內⊙,提到中梁π〇,除了發展速度快之外☆,最顯著的標籤就是其阿米巴經營模式↑。

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                                                憑藉阿米巴經營系統☆⌒,中梁的附屬公司數量已經從2016年的223家擴張至839家◇,員工人數也從2016年的2100餘人擴充至2018年超過10000人∴⊙。在中梁的多層激勵體系下∟,這其中的每一個個體都將成為中梁業績增長的發動機◇▽▽,助力其規模的跨越發展↑▽﹡。

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                                                實際上♂∟∵,股價漲跌反映的是投資者對其發展的預期◇♀〇,而這種預期也反映在對股票的認購額上?∴。在中樑上市前一天∵◇,即7月15日∟⊙,中梁控股發佈了全球配售結果⌒﹡。招股結果顯示△∟,中梁控股香港配售和國際配售部分均獲得超額認購⊙∟。

                                                資金是房企的命門⊙☆,而負債率則是關乎房企財務是否穩健的重要指標⊙♀。2018年底∟,中梁的總資產為1680億元◇☆♀,有息負債為270億元∴♀,現金結餘為230億元﹡♀♂,公司的現金基本上足以覆蓋短期負債∟┊,資金流動性較高□♀∟。2018年末﹡▽⌒,中梁的凈負債率為58%☆,這個數字在上市及未上市房企中都屬於較低水平♀,說明目前中梁的財務狀況比較穩定和安全∵♂。

                                                得益於強大的購地能力做支撐∵☆∵,中梁的土地儲備快速增加⌒π,公司截至目前應占的總土地儲備約3900萬平方米π。目前♂☆↑,中梁的土地儲備遍布國內五大戰略性經濟區♂△,且其中有55%的土儲位於長三角區域∟,另有23%的土地儲備位於發展機遇廣闊的中西部地區♂。中梁表示▽▽,海峽西岸經濟區、珠三角經濟區和環渤海經濟圈這些經濟增長潛力居大的核心區域♀?,中梁也會戰略性的增加土地儲備▽▽┊。

                                                此外↑,中梁堅持「科學+概率」來作為買地的手段⊿,主要通過4個對沖+拿地手段多元化┊□,有效規避風險⊿⌒。

                                                在踏准周期精準布局以及謹慎多元的購地策略下◇,中梁持續發力∟?,快速擴張┊□□,2016年至2018年∴﹡?,規模實現了從190億元到1015億元的跨越?∟◇,正式跨入千億元房企行列☆。而2019年⊿▽♀,后千億元時代的中梁也有自己的發展規劃?▽。

                                                如果說房地產行業有獨角獸♂△♂,中梁絕對算得上其中最值得關注的一個▽┊。這家公司發跡于溫州π,創始人楊劍1993年就進入房地產行業∵♀∵,如果按照其在這個行業從事的時間來計算∟,並不是行業新面孔△☆。但由於在進入房地產行業的20多年裡♂◇,楊劍一直堅持區域深耕↑▽,因此並不被外界所熟知☆〇┊。

                                                中梁的阿米巴模式是在京瓷的著名阿米巴管理體系的基礎上∴∟,結合中國國情及國內房地產行業實際情況打造出的具有中梁特色的生態系統∵?。

                                                中樑上市當日♂♂,交易平台顯示☆,中梁控股暗盤開報5.55港元∟◇◇,與上市價持平┊□π,高低分別見5.59港元和5.3港元⊙,收報5.46港元π,較上市價低0.9港元﹡,成交322萬股▽∴▽,涉資1750萬港元〇。但隨後△,中梁控股股價即一路上漲▽,截至當日收盤⊿,中梁控股報收5.95港元┊♂◇,漲幅7.21%◇〇◇,成功打破內房股開盤首日低迷的魔咒┊π。

                                                具體來看♀┊∟,此次中梁控股香港IPO每股售價5.55港元⌒▽,此前的招股價範圍為每股5.2-6.68港元□,預計募集資金凈額約為27.72億港元〇∟⊙。且此次中梁控股全球發售獲超額認購∟,其中⊿┊,香港配售部分獲足額認購□,合共收到9550份香港公開發售的有效申請∵,共計認購53,313,500股香港發售股份▽,佔全球發售項下初步可供認購發售股份總數的10%π△,即超額認購倍數約1.01倍;國際配售部分⌒,合共獲認購645,054,000股國際發售股份┊,相當於初步可供認購的477,000,000股國際發售股份總數的約1.35倍∵♂。

                                                這匹黑馬真正進入業界視野始於2016年□。這一年?☆△,中梁走出江浙將總部搬遷至上海∵,並抓住城市輪動機遇將布局下沉至三四線城市∴∟↑。前瞻性的布局戰略讓中梁發展勢如破竹∟,規模爆髮式增長⊿,從2016年至2018年∴〇∴,僅三年時間〇▽↑,中梁完成從百億元到千億元的跨越⊿,正式躋身千億元陣營⊙∵。

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                                                從中梁的發展邏輯中也可以明顯看出▽∵,土地在中梁的布局策略中佔據重要地位⊿。因此∴⊿◇,在拿地購地方面□□,中梁也秉持多元謹慎的購地政策♀。

                                                在全國﹡∟,中梁配備有700名專業投資人員負責土地投資♀⌒∟,覆蓋超過100個城市〇〇,這些專業人員提供專業、嚴謹及標準化的購地決策♂〇∟,確保公司買到的項目資質優越且有回報♀。中梁的土地投資原則是穩健、風險可控、高收益∟▽∟,挑地的標準包括戰略標準、市場標準和財務標準π。

                                                此外◇▽,一些機構也表達了對中梁控股的看好〇。安信國際點評指出??π,中梁專註于長三角經濟區的房地產市場⊙,深耕當地◇△⌒,佔總土儲的44%♂↑☆,受惠長三角的強勁經濟發展;中梁銷售高速增長π,受惠公司有效率的阿米巴管理方法;公司已建立標準化的房地產開發流程♀♀π,可確保快速高品質開發;公司銷售總額已超過千億元的大關△,進入千億元俱樂部☆,在馬太效應下受益行業整合紅利♀∵⊙。

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                                                一個企業能夠得以迅速發展背後一定有科學的戰略做支撐⌒♂♂。據了解△,中梁起步較早♂↑△,其創始人在1993年就開始涉足房地產開發﹡,但其在2014年以前業務布局基本聚焦于長三角的幾個主要城市▽,如蘇州、上海、溫州、杭州一帶π,少量開發了山東地區┊﹡∟。

                                                從過往上市的內房股後期股價表現來看?∴,雖然部分內房股上市首日股價低迷∴,但隨着規模、業績不斷增長⌒∟⊿,也得到投資者進一步認可∟⌒↑。此前上市的正榮地產、大發地產、美的置業等□□,上市至今累計漲幅均達到30%?。以此來看▽∴,中梁地產後市表現可期♂。

                                                按照創始人楊劍的說法﹡,中梁的快速發展首當其衝得益於對市場周期的把握▽⌒☆。落實到中梁的發展邏輯中♂﹡?,即始終迎合政策☆π♀,戰略性進行擴展↑﹡♀。

                                                近年來∵?,內房股普遍被低估♀,在港交所內房股整體遇冷情況下〇♀,IPO實現足額認購併非易事□┊▽。根據藍鯨房產梳理的資料顯示♀♂▽,2018年以來上市的八家主營房地產開發企業中↑,僅兩家房企實現香港公開發售足額認購?∵,多數房企香港公開發售的認購比例尚不足五成﹡。也鑒於此┊┊,此次中梁IPO在募資規模上選擇保守求穩◇∵。

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                                                縱觀中梁近些年的發展☆,總的大邏輯就是⊿,在資金寬裕、土地競爭比較激烈的時候∴,中梁會適當將三四線城市的布局比例放大一些◇♂,但在資金比較緊張、土地競爭較為寬鬆的時候☆⌒☆,會以二線城市為主△。

                                                這個系統的核心即落實到人┊∟↑,最大限度激勵員工▽◇△。具體實施就是將大的業務集團分成若干小的業務組織▽π,而每個小單位組織在運營期間都享有足夠的自主權∟。這樣劃分之後♀♂?,集團總部作為企業發展的神經中樞┊,負責為區域公司制定標準和規則♂,整合資源▽,對區域充分授權;而區域作為經營主體□,對經營業績承擔第一責任﹡﹡,自主經營、獨立核算、自負盈虧〇。

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                                                本文首發於微信公眾號:中國房地產報?。文章內容屬作者個人觀點↑∵,不代表和訊網立場▽▽。投資者據此操作⌒,風險請自擔☆。

                                                隨着中梁的上市﹡∴∟,資本市場融資渠道打通⊙∴,中梁的財務結構可能會進一步改善□△△,預期足以支撐其高周轉模式以及穩定的凈利潤率﹡△。此外☆〇□,中梁的利息覆蓋率從2017年的1.1倍已經改善到2018年全年的2.1倍┊↑┊,中梁方面表示⊿⊿?,隨着結轉收入不斷提升☆↑♂,該利息保障倍數還會不斷改善↑。

                                                中梁的阿米巴模式具有靈活多變的特點◇↑,因此可以實現快速扁平化複製和擴張∟,而這也是中梁近幾年能夠快速擴張的秘密武器┊♂。

                                                此外﹡∵,黃春雷還表示∵,如果土地價格下降┊﹡,中梁可能會更多投資二線城市〇π☆,如果和上半年一樣「熱」?♂☆,還是會以三四線城市投資居多∵。

                                                2014年□⊙,中梁內部進行了一次改革開放大動員?,將機制、區域、人才、資金「四個打開」以後△,中梁於2016年迎來發展的重要節點◇∴〇。2016年♂◇,中梁將總部搬遷至上海□┊,開始走出江浙□π﹡,實施全國化布局⊿π。2015年、2016年♀◇?,公司業務仍然以長三角為主♂∵,主要集中在江浙∴,包括安徽、江蘇、福建等地區♂∟▽。直到2017年、2018年♂┊〇,公司根據此輪房地產的輪動⊿□♂,開始逐步往中西部走◇┊♂,全國化布局持續深入∟♀。截至2019年一季度末△□,中梁已布局長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角等五大經濟高速發展區域π◇,公司項目覆蓋23個省份及直轄市△,在124個城市擁有353個項目π△◇。

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